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Justificar gasto desperfectos tras finalizar el contrato para retener fianza.

7 Comentarios
 
Justificar gasto desperfectos tras finalizar el contrato para retener fianza.
13/02/2018 22:38
No quiero renovar el contrato a una inquilina que ha estado cuatro años en la vivienda, porque no cumple con en el contrato, en cuanto al mantenimiento de la casa, reparación y reposición de electrodomésticos. El contrato dice claramente que estos conceptos son de su cuenta, aunque finalmente he tenido que asumirlos yo, ya que ella se negaba, y al final lo he "dejado pasar" por considerar que discutir y tener una inquilina enfrentada era peor para garantizar el pago de la renta y no tener más problemas. También me intentado engañar en varias ocasiones, y en otras lo ha conseguido.
El tema es que cuando me entregue las llaves, tengo un mes para limpiar, pintar, comprar una nevera y un mueble de cocina, etc ... y presentar las facturas correspondientes. ¿Mi duda es si con presentar las facturas es suficiente?, ya que estos gastos podrían ser para otra vivienda, ¿como demuestro estos desperfectos y que las facturas son de esta vivienda?, ¿como valoran los jueces estas situaciones?.
Un saludo.
leonjbr
Cesardeluz
14/02/2018 09:15
Para demostrar los desperfectos tendría que levantar acta notarial el mismo dia que se vaya la inquilina. Y ADEMAS poder demostrar que cuando se entregó el piso esos desperfectos no estaban.
Sinceramente no creo que pueda, porque casi nadie previene esa situación cuando firma un contrato, y cuando el inquilino se va ya no pueden dar marcha atrás y hacer lo que no se hizo.
Mi consejo es que no se meta en problemas SALVO que los desperfectos sean enormes, como por ejemplo que falte algun sanitario o que el piso esté pintarrajeado o cosas por el estilo. Pero los pequeños desperfectos no va a poder demostrarlos con lo cual reitero que es mejor que no se meta.
Cesardeluz
leonjbr
19/02/2018 13:52
Buenos días:
Se puede demostrar que los desperfectos no estaban cuando se entregó el piso porque el contrato dice que se entrega en perfectas condiciones, y que el arrendatario dispone de un mes desde la firma del contrato para comprobar el estado y el buen funcionamiento de los equipos y electrodomésticos del apartamento, y que pasado este periodo asumirá su mantenimiento, y que se compromete a la reparación / reposición de lo deteriorado al finalizar el contrato.
No creo que me falte un sanitario, pero sí sé que el módulo de cocina de dos armarios - fregadero está destrozado, que las paredes están sucias y tengo que pintar, también están destrozadas dos cajoneras de la estantería, falta la tele, y faltara la nevera porque dice que se la llevara. Además debe unos 200 € de luz y agua. ¡Creo que la pintura y sobre todo el módulo de cocina pueden considerarse desperfectos graves!. En cuanto a la nevera yo ya he cedido a lo firmado en el contrato, y le he comprado dos neveras, esta tercera le propuse comprarla a medias, y se negó; dijo que un amigo le prestaba una y que cuando se vaya se la llevara. Toda esta situación de los electrodomésticos, pintura y muebles, es de hace tres meses, que es la última vez que estuve en la casa para cobrar las rentas, así que a la entrega de llaves puede ser aún peor, por lo que está totalmente justificado retener la fianza. Lo ideal seria el acta notarial que me recomienda, pero no creo que en la dia a dia del alquiler de apartamentos pequeños se realice esta práctica por el coste que conlleva, mi pregunta se refiere más a cómo se resuelven estas situaciones en la práctica común, porque de sentido común me queda la duda que las facturas que presente por los gastos, pueden considerarse en un juicio que sean de otra vivienda.
Un saludo.
leonjbr
Cesardeluz
20/02/2018 09:21
Amigoo: permítame que le diga que hace muy mal en consultar en un foro de profesionales y luego no creer lo que le decimos.
1.- Lo de la cláusula del contrato donde se indica que todo está en perfectas condiciones no vale 100% delante de un juez por más que le choque. La jurisprudencia dice (con razón) que esa cláusula es una cláusula.-tipo que se firma si o si y cuya fuerza probatoria es escasa.
2.- Lo del notario es la UNICA forma de demostrar de forma segura el estado en el que se encuentra el piso. Haga otra cosa y no es seguro que el juez le crea. Si dice que no merece la pena económicamente pues mejor no lo haga, pero no cuente con que las alternativas van a servirle delante de un juez.
3.- La pintura no la puede repercutir.
4.- Que falte la tele: ¿como puede demostrar que la entregó?
5.- Lo del sentido común: creáme que lo que le estoy diciendo es de puro sentido común "profesional" después de años y años de experiencia. No crea que entiende de Derecho más que los que contestamos aquí.
6.- Finalmente para demostrar que las facturas se corresponden con reparaciones de esa vivienda y no de otra la única forma es llevar a juicio al profesional que hizo el trabajo para que ratifique lo hecho. Nuevamente le repito que esto es así y no puede ser de otra forma y que no hay alternativa.
Cesardeluz
leonjbr
21/02/2018 14:56
Te pido disculpas por mis comentarios, y darte las gracias por que el foro me permite aprender, lo hago como puedo, y a veces meto la pata. Puedes ayudarme con estas dudas:
¿Cual es el costo de un acta notarial?. (Realmente no sé lo que cuesta, pero me imagino que sera caro. Le pido disculpas).
¿Necesita el inquilino el documento de entrega de llaves para reclamar la fianza? ¿Si reconoce los daños en el documento de entrega de llaves, es valido para demostrar los mismos?.
La tele está en el inventario. ¿Es suficiente?.
Gracias por permitirme aprender. Un saludo.
leonjbr
Cesardeluz
21/02/2018 19:43
1.- Le costará unos 300 euros (es un poco caro).
2.- No creo. Normalmente la devuelven sin ningún documento porque casi nadie firma el documento de finalización del contrato (aunque deberían).
3.- Si reconoce los daños es perfectamente válido.
4.- En principio si.
Cesardeluz
leonjbr
22/02/2018 21:59
Gracias por todo. Alguna pregunta más:
1ª-¿Vale como prueba una conversación de whatsApp, donde reconoce los desperfectos?. ¿Y testigos?.
2ª-En cuanto a electrodomésticos, el contrato dice que el arrendatario se hace cargo de la reparación - reposición de los mismos, ¿debe cumplirlo?, ¿es contrario a la ley?, ¿que se considera, pequeñas cosas?.
3ª- ¿Cuanto cuesta una demanda judicial para reclamar una fianza a un propietario, y en caso de ganarla, qué gastos tiene que asumir el propietario, además de devolver la fianza?.
4ª- ¿Si han sustituido un sofá por una cama, y se sientan apoyados en la pared y ennegreciendo la misma con suciedad, puede considerarse mal uso, y no desgaste normal, y entonces poder retener este gasto de la fianza?.
Muchas gracias por aclararme todas estas dudas, tener mas claro lo que debo hacer en este caso y en el futuro, un saludo.
leonjbr
Cesardeluz
23/02/2018 13:39
1.- Vale, pero son mejores las fotos del notario.
2.- Esa norma relativa a las “pequeñas reparaciones” es una de las que da mas problemas, porque en realidad quiene tiene el deber de reparar los elementos de la vivienda es el arrendador, y yo incluso conozco sentencias en las que se obliga al arrendador a reponer las bombillas (que no puede ser más baratas). Pues bien: yo creo que esa cláusula es nula. Quien tiene el deber de reponer los elementos de la vivienda es el casero y no puede darse por válida una cláusula que perjudica al inquilino por contravenir una obligación legal del casero. Pero es verdad que hay sentencias en contra. Es un terreno muy pantanoso en el que es muy difícil darle una contestación definitiva. Lo más prudente creo que es asumir el coste de esos elementos salvo que su rotura se deba a la negligencia o dolo del inquilino.
3.- El coste de esa demanda tendrá que pactarlo con su abogado. En principio el propietario no tiene por qué asumir ningún coste mas.
4.- No.

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